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《物业管理条例》规定:利用物业共用部位、共

发布时间:2018-07-20

  近日,记者走访北京多个小区发现,投放广告的商家需要与小区的物业公司签订合同,广告费自然也是交给物业公司。

  而许多业主则表示,物业公司在出租广告前从未征求过他们的意见,更别提把广告的收入分给业主了。

  物业公司这样做是否合法?以电梯广告为例,我们首先看一下电梯的所有权到底归谁。

  据2000年开始实施的《房产测量规范》,电梯井、楼道间、公共门厅等都属于分摊的公用建筑面积,即“公摊面积”。

  举个例子,你花400万买了100平米的房子,得房率70%,实际使用面积只有70平米,被“偷”掉的30平米就是公摊面积,这里包括电梯的面积。

  也就是说,业主们用4万/平米的价格买下了小区的电梯面积,而一些物业公司却在未告知业主的情况下用电梯出租广告赚钱。

  “这一做法侵犯了业主对于共有部分的管理权和公共收益的所有权。”北京云通律师事务所主任闫兵说,《物权法》规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

  《物业管理条例》规定:利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  闫兵认为,小区电梯广告收益应为业主共有,用途也应由业主大会决定。虽然业主大会可以委托物业代为管理电梯广告位、代为收取广告费,但并不等同于该收益归属物业公司所有。

  今年8月27日,《民法典各分编(草案)》提请十三届全国人大常委会第五次会议审议,其中,物权编草案加强了对建筑物业主权利的保护。

  “实践中,一些物业服务企业未征求业主意见擅自改变共有部分的用途或者利用外墙、电梯张贴广告等营利。对此,草案增加规定,改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动应当由业主共同决定。”全国人大常委会法工委主任沈春耀介绍说,草案还明确,共有部分产生的收益属于业主共有。

  根据2000年开始实施的《房产测量规范》,分摊的公用建筑面积有:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算;共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

  记者从某广告交易平台获取了一份在北京投放电梯广告的“社区资源总表”,里面详细收录了北京620个社区的居住规模、电梯数量、电梯广告位等信息。

  该平台工作人员说,电梯里一个广告位每周150元,至少100个起投。一般情况下,一个电梯里有两到四个广告位。

  共有20个电梯、60个电梯广告位。假如不考虑平台抽成,那么一个广告位一年7200元,小区物业出租60个广告位,每年能收益43万元。

  这个小区共有437户,假如把广告收益平分给业主,每户每年能分约1000元。

  按2.2元/平米的物业费计算,80多平米的房子一年费用是2000多元,这意味着,如果把电梯广告的收入返还给业主,就可以少交近一半的物业费。

  北京某住宅小区物业工作人员告诉记者,该小区电梯里一个广告位的年收入大约是2000元,收入被划进物业公司的账户。

  当然,这只是电梯内广告的收入,社区的广告位置五花八门。社区出入口、电梯间、电梯门口、社区灯箱、社区户外、停车场、停车场道闸、单元门禁机屏、楼房墙体等都可设置广告位或广告屏,通过投放广告赚钱。

  在业主利益的问题上不能含糊。街道办、房产局等部门应引导协调小区业主与物业公司对广告等公共收益达成合理的分配协议,而合理的分配机制利于减少业主与物业之间的矛盾,避免冲突,促进社区和谐。物业公司不经业主同意而处置公共收益,不合法;业主们若不给“管家”一部分辛苦钱,也不合理,毕竟,小区的广告经营物业公司是有管理成本的。再说了,物业公司若不能“分一杯羹”,也没有积极性。双方确定一个合理分配的比例,属于业主的收益冲抵物业费,应是广告收入的较好处置方式之一。

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